12.07.2009

В силу прямого указания закона[1] все рабочие общежития являются муниципальной собственностью независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке (к федеральной собственности отнесены только студенческие).

Все сделки приватизации (а также сдачи предприятиям в аренду) заселенных общежитий, построенных на государственные средства, недействительны как ничтожные и правовых последствий не порождают, в связи с нарушением законодательства о приватизации предприятий, о приватизации жилищного фонда и Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г.

Прямым указанием другого закона[2] на отношения по проживанию жильцов рабочих общежитий, вселенных до 22.01.2005 г.[3], распространены нормы о договоре социального найма, в связи с чем статус общежития у таких домов утрачен, граждане считаются проживающими на условиях социального найма независимо от отсутствия решения органа власти о ликвидации общежития и отсутствия письменных договоров социального найма[4] и вправе приватизировать занимаемые изолированные жилые помещения (квартиры и комнаты).

Какое-либо обсуждение «условий» «передачи» бывших общежитий органам местного самоуправления является чиновничьей демагогией, т.к. жилые дома признаны муниципальной собственностью законом безо всяких условий и передач. Здесь необходимую принципиальность должна проявить прокуратура и обеспечить безусловную и немедленную передачу поквартирной и эксплуатационной документации от незаконного владельца мэрии города.

Кстати, ответчиком по искам о ненадлежащем содержании бывшего общежития будут и незаконный владелец, и муниципалитет.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для граждан, проживающих на условиях договора социального найма, регулируется разделом 7 Жилищного кодекса РФ и производится по ставкам муниципального жилищного фонда.

В случае превышения этих ставок или навязывания гражданам со стороны предприятия оплаты по коммерческим расценкам наиболее эффективным способом будет отказ от оплаты возможно большего количества жильцов. Это соответствует ч. 2 ст. 45 Конституции РФ, согласно которой каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В этой ситуации жильцам следует обратиться к руководителю предприятия – балансодержателя дома с письменным заявлением, в котором поинтересоваться правовыми основаниями приватизации жилого дома и навязывания им коммерческих тарифов и сообщить, что в условиях отмены крепостного права и ничтожности сделки приватизации общежития, жильцы не намерены спонсировать предпринимательскую деятельность незаконного владельца и будут оплачивать ЖКУ только по ставкам муниципального жилищного фонда официально через банк.

Обращаю внимание, что самозащита своих прав в принципе не требует привлечения юристов.
Если незаконный владелец считает свои права нарушенными – пусть обращается в суд и доказывает законность возникновения своего права собственности и использования бывшего общежития в качестве гостиницы или доходного дома.

За неоплату ЖКУ гражданами, проживающими на условиях договора социального найма, возможно выселение, но только по решению суда и с обязательным предоставлением другого жилья по договору социального найма по нормам общежития[5] (не менее 6 кв.м на человека). А жилье по соц.найму вправе предоставить только мэрия.

Любое внесудебное ограничение прав жильцов в этой ситуации незаконно.
В свою очередь, поставщики жилищно-коммунальных ресурсов по закону не вправе прекращать их подачу жильцам, а должны урегулировать возникшие с балансодержателем разногласия в т.ч. в судебном порядке.

Для ускорения решения вопроса «передачи» домов в ведение муниципалитета при бездействии прокуратуры жильцам следует несколько раз обратиться в прокуратуры разного уровня с жалобами неодинакового содержания, несколько раз обжаловать бездействие прокуратуры в ЛЮБЫХ вышестоящих органах и настойчиво добиваться принятия мер.

Нередки случаи, когда вместо подготовки ответов на сотни обращений по одному вопросу, прокуратура «решается» проявить необходимую принципиальность.
По этой проблеме обращаться в суд ни в коем случае нельзя, иначе прокуратура и все остальные «умоют руки», сославшись на компетенцию суда.
Также гражданам следует активно привлекать общественное мнение к этому беспределу, проводя митинги и пикетирования, поскольку сейчас, как и в советское время, у чиновников только две напасти: народный бунт и журналисты. Как показывает практика и Москве и Подмосковье, только в этих условиях рождается команда «сверху».

Выгода жителей – прекращение вымогательства оплаты ЖКУ по коммерческим тарифам и иных проявлений крепостничества, руководство предприятия не привлекается к ответственности на свои незаконные действия и перестает содержать убыточный жилищный фонд (тем более, что по закону нет правовых оснований выселения жильцов даже по решению суда), муниципалитет прекращает социальную напряженность, организует жильцов в ТСЖ и обеспечивает ремонт дома в т.ч. за счет средств государственного фонда содействия ЖКХ.

Е.А. Бобров
юрист, ст. преподаватель РГУ нефти и газа им. И.М. Губкина

1. - п. 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.91 г. № 3020-1

2. ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г.

3. дата вступления в силу 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г.

4. вопрос 20 «Обзора судебной практики Верховного суда РФ за 1 квартал 2006 г.» от 07.06. и 14.06.2006 г. («Бюллетень Верховного суда РФ», 2006 г., № 9)

5.  ст. 90 ЖК РФ